Естественно то, что по мере увеличения демографических показателей в нашей стране также необходимо повышать предложение на рынке жилья с тем, чтобы удовлетворить растущий на него спрос. В целом это одно из наиболее необходимых условий улучшения благосостояния населения.
Сегодня население нашей страны составляет почти 35 млн чел., и в среднем каждый год создаются около 280-300 тыс. новых семей. Такой стремительный рост числа населения и семей требует развития градостроительства, ускорения процесса предложения комфортного и доступного жилья на рынке недвижимости.
Соответственно, принятие Главой нашего государства 22 ноября 2016 г. Постановления «О мерах по реализации Программы по строительству и реконструкции доступных многоквартирных домов в городах на 2017–2020 годы» было своевременным. Следует отметить, что в рамках этого документа нуждающимся в социальной защите слоям населения были выделены ипотечные кредиты на льготных условиях. В результате этого портфель ипотечных кредитов в коммерческих банках в 2017–2019 гг. формировался в основном за счёт льготных выделяемых средств из фондов правительства.
Указ Президента страны от 28 ноября 2019 г. «О дополнительных мерах по совершенствованию ипотечного кредитования» создал правовую базу для развития ипотечного рынка в нашей стране не только за счёт средств правительства под низкие проценты, но и на основе постепенной реализации рыночных принципов. Согласно указу, начиная с 2020 г. всем слоям населения предоставляются ипотечные кредиты на коммерческих условиях. При этом предусматривалась выплата субсидий прежде всего малообеспеченным и нуждающимся в улучшении жилищных условий семьям. В рамках соответствующей Государственной программы Министерство финансов Республики Узбекистан предоставляет коммерческим банкам долгосрочные ресурсы.
Это изменение на ипотечном рынке в конечном итоге придало строительным организациям уверенность в том, что они завтра смогут реализовать построенное своими силами жильё за счёт кредитования населения. Таким образом, произошло значительное оживление в деятельности не только строительных организаций, но и предприятий, производящих строительные материалы и снабжающих их сырьём.
В целом была проведена значительная работа по решению накопившихся за последние годы жилищных проблем населения, и этот процесс не останавливается и сейчас.
Коммерческие банки выделяют на коммерческих условиях ипотечные кредиты населению за счёт средств, полученных от Министерства финансов, при условии одинакового платежа (аннуитета) сроком на 20 лет.
Конечно, выделять ипотечные кредиты населению в условиях одинаковой выплаты (аннуитета) удобно. При этом размер ежемесячной выплаты человеком, получившим кредит, меньше, чем уменьшающийся (дифференциальный) платёж. Однако выделенный кредит будет возвращаться гораздо медленнее. График возврата ипотечного кредита по годам можно рассмотреть на графике 1.
Проанализировав данные графика, можно увидеть, что 7% кредитов, выданных населению, возвращаются в течение первых 1-5 лет, 15% – в течение 6-10 лет, 11% – в течение 11-15 лет и оставшийся 51% – в течение 16-20 лет. Таким образом, возврат ипотечных кредитов завтра может привести к дефициту ресурсов. Сегодня, например, возврат основной части из направленных на ипотеку 100 сум., т. е. 78 сум., во втором десятилетии приведёт к снижению эффективности и обесцениванию ресурсных средств. Кроме того, из-за медленного возврата кредитных средств портфель ипотечного кредита коммерческих банков будет увеличиваться.
Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, выданному сроком на 20 лет, можно увидеть на графике 2.
В течение первого десятилетия 7,7% средств, уплаченных по ипотечному кредиту, будут направляться на погашение основного долга, а 92,3% – на платежи (в течение 10 лет 7,7 сум. из 100 сум. будут направляться на погашение основного долга, а остальные 92,3 сум. – на процент кредита). В течение 20 лет 73% платежей будут направляться на проценты по кредиту, 27% – на погашение основного долга. Если ипотечный кредит выдаётся сроком на 20 лет в уменьшающем (дифференциальном) порядке, то 64,4% платежа по кредиту будут направляться на проценты по кредиту, а оставшиеся 35,6% – на погашение основного долга. В этом случае ресурс, выделенный на ипотечный кредит, будет возвращаться по ставке 5% годовых.
Данные показывают, что большая длительность срока и медленность возврата кредита приводит к начислению больших процентов по выделенным ипотечным кредитам.
Безусловно, сегодня, учитывая низкую платежеспособность малообеспеченной категории граждан, срок кредита установлен в 20 лет. Но в обществе есть также слои населения со средним и даже высоким уровнем дохода. Поэтому целесообразными являются дальнейшее усовершенствование и повышение эффективности действующей программы, а также внедрение в практику кредитных продуктов на различных условиях.
Сравнительный анализ платежей по ипотечным кредитам представлен в таблице 1.
Таким образом, ипотечный кредит выгоднее брать на более короткий срок, чем на более длительный, т. е. когда кредит берётся на длительный срок, начисляются большие проценты. Необходимо определять точку, в которой срок кредита, процентная ставка и ежемесячные платежи являются наиболее эффективными, и на основании этого заёмщик должен предложить населению несколько видов ипотечных кредитных продуктов.
Но сейчас ипотечные кредиты населению выдаются только сроком на 20 лет (в одинаковом платёжном порядке, на одинаковых условиях). Вполне вероятно, что выделение ипотечных кредитов таким способом вызовет дефицит ресурсов за счёт начисления излишных процентов по кредиту и в дальнейшем медленное погашение кредитных средств.
Например, если государство ежегодно выделяет на ипотечный рынок по 8 трлн сум., в течение 5 лет (всего 40 трлн сум.), то при таком же условии в течение этого периода от населения из этих средств будет возвращено только 1,8 трлн сум. (4,5 процента).
Если исходить из стремительно растущей численности населения и тенденции образования новых семей, необходимо в среднем по республике осуществлять строительство около 150 тыс. домов в год и, соответственно, выделять ипотечные кредиты на их приобретение. Ипотечный рынок нельзя развивать исключительно за счёт долгосрочных ресурсов правительства в зависимости от темпов роста населения. Внедрение систем краткосрочного кредитования с высокой скоростью обращения средств является жизненной необходимостью. В табл. 2 представлены показатели выгодности краткосрочного кредитования в сравнении с долгосрочным.
Из таблицы видно, что выделение ипотечных кредитов на более короткие сроки позволяет избежать начисления излишних кредитных процентов. Государство также должно субсидировать средства взносов и оптимизировать кредитные проценты в целях повышения интереса населения к краткосрочным ипотечным кредитам. То есть, все коммерческие банки должны устанавливать уровень процентной ставки относительно низким и одинаковым (к примеру, базовая ставка + 2% = 16 процентов).
Нет необходимости скрывать, что сегодня продажа жилья населению в многоквартирных жилых домах в городах нашей страны осуществляется строительными организациями в рассрочку сроком до 5 лет с формированием первоначального взноса не менее 30-50 процентов. Кроме того, не все средства от проданного жилья в этом случае поступают на счёт в соответствующем банке, а это, в свою очередь, негативно сказывается на налоговых поступлениях. Введение краткосрочных ипотечных кредитов создаст конкуренцию предлагаемой строительными организациями схеме краткосрочной рассрочки платежей.
Практика предоставления населению ипотечных кредитов на разных условиях, прежде всего, сократит излишние процентные платежи и одновременно увеличит скорость оборачиваемости кредитных средств на ипотечном рынке. Поэтому закономерно, что развитие ипотечного рынка в соответствии с требованиями времени расширит возможности более быстрого и эффективного решения проблем обеспечения населения жильём.
Бобур НУРМУХАМЕДОВ,
заместитель директора Департамента ипотечного кредитования по государственным программам
0
77 
