Мамлакатимизда демографик кўрсаткичлар тобора ошиб боргани сайин уй-жой таъминотининг долзарблилик даражаси ҳам ортиши табиий. Зотан, бу масала аҳоли турмуш фаровонлигини яхшилашнинг энг зарур шартларидан саналади.
Бугунги кунда юртимизда аҳоли қарийиб сони қарийиб 35 млн. кишини ташкил этмоқда ва ҳар йили ўртача 280-300 минг атрофида янги оилалар барпо бўлаётир. Аҳоли ва оилалар сонининг бундай суръатда ўсиб бориши шаҳарсозликни ривожлантиришни, кўчмас мулк бозорида шинам ва мақбул нархларда уй-жойлар таклиф этиш жараёнини жадаллаштиришни талаб қилади.
Шунга кўра давлатимиз раҳбари томонидан 2016 йил 22 ноябрда «2017-2020 йилларда шаҳарларда арзон кўп квартирали уй-жойларни қуриш ва реконструкция қилиш дастурини амалга ошириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги қарорнинг қабул қилиниши айни муддао бўлди. Қайд этиш керакки, мазкур ҳужжат доирасида ижтимоий ҳимояга муҳтож қатламга имтиёзли шартларда ипотека кредитлари ажратилди. Бунинг натижасида 2017-2019 йиллар давомида тижорат банкларида ипотека кредитлари портфели асосан ҳукуматнинг имтиёзли ресурс маблағлари ҳисобидан шаклланди.
Президентимизнинг 2019 йил 28 ноябрдаги «Ипотека кредити механизмларини такомиллаштиришга оид қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида»ги фармони эса мамлакатимизда ипотека бозорини ривожини фақатгина ҳукуматнинг паст фоизли ресурс маблағлари ҳисобига эмас, балки босқичма-босқич бозор тамойиллари асосида ривожлантириш учун ҳуқуқий замин яратди. Фармонга биноан 2020 йилдан бошлаб аҳолининг барча қатламига тижорат шартларда ипотека кредитлари ажратилиши йўлга қўйилди. Бунда кам таъминланган ва уй-жой шароитини яхшилашга муҳтож бўлган оилаларга субсидиялар тўланиши кўзда тутилди. Тегишли Давлат дастури доирасида Ўзбекистон Республикаси Молия вазирлиги тижорат банкларини узоқ муддатли ресурс маблағлар билан таъминлаб келмоқда.
Ипотека бозоридаги бу ўзгариш пировардида қурилиш ташкилотларида эртанги кунда ўзлари қурган турар жойларни аҳолига кредит орқали сота олишига ишонч ҳиссини пайдо қилди. Шунга мос равишда нафақат қурилиш ташкилотлари, балки қурилиш материалларини ишлаб чиқарувчи ва уларга хомашё етказиб берувчи корхоналар фаолиятида ҳам сезиларли жонланиш кузатилди.
Умуман олганда, одамларимизнинг уй-жой бўйича йиллар давомида йиғилиб қолган муаммоларини ҳал қилиш йўлида салмоқли ишлар рўёбга чиқарилди ва ушбу жараён ҳозир ҳам қизғин давом этмоқда.
Тижорат банклари Молия вазирлигидан олинган маблағлар ҳисобидан аҳолига тижорат шартларида 20 йил муддатга бир хил тўлов (аннуитет) шарти билан ипотека кредитларини ажратиб келмоқдалар.
Аҳолига бир хил тўлов (аннуитет) шартида ипотека кредитларини ажратиш қулай, албатта. Бунда кредит олган киши камайиб борувчи (дифференциал) тўловга нисбатан ойига камроқ тўловни амалга оширади. Бироқ ажратилган кредит жуда ҳам секин қайтади. Ипотека кредитини йилма-йил қайтиш тезлигини қуйида келтирилган график орқали кўриш мумкин.
Бу таҳлилдан аҳолига ажратилган кредитларнинг дастлабки 1-5 йиллар давомида 7 фоизи, 6-10 йиллар давомида 15 фоизи, 11-15 йиллар давомида 27 фоизи, 16-20 йиллар давомида эса қолган 51 фоизи қайтаётганини кўриш мумкин. Ипотека кредитларининг бу зайлда қайтиши эртанги кунда ресурс маблағлари тақчиллигини келтириб чиқариши мумкин. Бугунги кунда, дейлик, ипотекага йўналтирилган 100 сўм пулнинг асосий қисми, яъни 78 сўми иккинчи 10 йилликда қайтаётгани ресурс маблағлар самарадорлигининг пасайишига ва қадрсизланишига олиб келади. Бундан ташқари кредит маблағларнинг секин қайтарилиши ҳисобига тижорат банкларнинг ипотека кредит портфели тобора ошиб бораверади.
20 йил муддатга берилган ипотека кредити бўйича ойлик кредит тўловларини 2-графикда кўриш мумкин.
Ипотека кредити бўйича тўланган маблағларнинг биринчи ўн йилликда 7,7 фоизи асосий қарз тўловларига, 92,3 фоизи тўловларига йўналтирилади (10 йил мобайнида ҳар ойда тўланган 100 сўм пулни 7,7 сўми асосий қарзга, қолган 92,3 сўми эса кредит фоизига йўналтирилади). 20 йил давомида тўловларнинг 73 % кредит фоизига, 27 % асосий қарзга йўналтирилади.
Агар ипотека кредити камайиб борувчи (дифференциал) тартибда 20 йил муддатга берилса, кредит тўловининг 64,4% кредит фоизига, қолган 35,6% асосий қарзга йўналтирилади. Бу тартибда ипотека кредитига ажратилган ресурс маблағлар йилига 5 фоиздан қайтади.
Маълумотлар шуни кўрсатмоқдаки, кредит муддатининг узоқ бўлиши ва кредит қайтиш тезлиги пастлиги ажратилган ипотека кредитларига янада кўпроқ фоиз ҳисобланишига сабаб бўлмоқда.
Тўғри, бугунги кунда аҳолининг кам даромадли қатламининг тўлов қобилиятини ҳисобга олиб, кредит муддати 20 йил этиб белгиланган. Бироқ жамиятда ўрта ва юқори даромадли аҳоли қатламлари ҳам мавжуд. Шу сабабли жорий дастурни янада такомиллаштириш ва самарадорлигини ошириш, бунга қўшимча равишда бир неча шартдаги кредит маҳсулотларини амалиётга татбиқ этиш мақсадга мувофиқ ҳисобланади.
Ипотека кредитларининг тўловлари бўйича таққослама таҳлилни қуйидаги жадвалда кўриш мумкин.
Бундан ипотека кредити узоқ муддатдан кўра қисқа муддатга олингани фойдалироқ эканлиги аён бўлмоқда. Яъни узоқ муддатга кредит олинганда кўпроқ фоиз ҳисобланаётганини кўриш мумкин. Кредит муддати, фоизи ставкаси ва ойлик тўловларининг энг самарали бўлган нуқтасини белгилаб олиш ва бу бўйича кредит олувчи аҳолига бир неча турдаги ипотека кредит маҳсулотларини таклиф этиш лозим.
Лекин ҳозирда аҳолига ипотека кредитлари фақатгина бир хил шартда 20 йил муддатга (бир хил тўлов тартибида) ажратилмоқда. Ипотека кредитлари фақатгина шу тартибда ажратилиши ортиқча кредит фоизлари ҳисобланиши ва кейинчалик кредит маблағлари секин қайтарилиши эвазига ресурс тақчиллигини келтириб чиқариши эҳтимолга яқин.
Масалан, давлат шу шартда 5 йил давомида ипотека бозорига йилига 8 трлн. сўмдан жами 40 трлн. сўм ажратса, бу давр ичида ушбу маблағлардан 1,1 трлн. сўми (2,8%) аҳолидан қайтади.
Мамлакатимизда шиддатли суръат касб этаётган аҳоли ва янги оилалар сонидан келиб чиқадиган бўлсак, республика бўйича йилига ўртача 150 минг атрофида уй-жойлар қурилишини амалга ошириш ва мазкур уй-жойларга ипотека кредитларини ажратиш лозим. Ипотека бозорини аҳолининг ўсиш суръатларига мос равишда фақатгина ҳукуматнинг узоқ муддатли ресурс маблағлари ҳисобига ривожлантириб бўлмайди. Маблағларнинг айланиш тезлиги юқори бўлган қисқа муддатли кредитлаш тизимларини жорий этиш ҳаётий заруратдир.
Жадвалдан билиш мумкинки, ипотека кредитларининг қисқа муддатларга ажратилиши ортиқча кредит фоизлар ҳисобланишининг олдини олади. Шунингдек, давлат ҳам аҳолини қисқа муддатли ипотека кредитларга қизиқишини ошириш мақсадида бадал маблағларига субсидия ажратиши ва кредит фоизларини мақбуллаштириши лозим. Яъни барча тижорат банклар фоиз ставкани нисбатан паст ва бир хил белгилаши керак. Масалан, асосий ставка + 2%)=16%.
Бугунги кунда юртимиз шаҳарларида кўп квартирали уй-жойлар сотуви қурилиш ташкилотлари томонидан аҳолига бошланғич бадал камида 30 фоиздан 50 фоизгача шакллантирилган ҳолда 5 йилгача бўлган муддатли тўлов асосида амалга оширилмоқда. Бу ҳолатда сотилган уй-жойлардан тушадиган тушумларнинг ҳаммаси ҳам тегишли банкдаги ҳисоб рақам орқали айланмоқда, деб бўлмайди ва бу ўз ўрнида солиқ тўловларига ҳам салбий таъсир кўрсатади. Қисқа муддатли ипотека кредитларининг жорий этилиши қурилиш ташкилотлари таклиф қилаётган қисқа муддатли бўлиб тўлаш тизимига нисбатан рақобатни юзага келтиради.
Аҳолига ипотека кредитлари бир хил эмас, аксинча, турли шартларда таклиф этилиши энг аввало, ортиқча фоиз тўловларини қисқартиради ва шу билан бирга ипотека бозоридаги ресурс маблағларининг айланиш тезлигини оширади. Шунинг натижаси ўлароқ, ипотека бозорининг давр талабларига ҳамоҳанг тарзда ривожланиши аҳолини уй-жой билан таъминлашдаги муаммоларни тезроқ ва самаралироқ бартараф этиш имкониятларини кенгайтириши муқаррар.
Бобур НУРМУҲАМЕДОВ,
Давлат дастурлари буйича ипотека кредитлари департаменти директори уринбосари
0
102 
