(O´zbek) Ипотека бозорини давр талабларига мос равишда такомиллаштириш – ҳаётий зарурат

 

     Мамлакатимизда демографик кўрсаткичлар тобора ошиб боргани сайин уй-жой таъминотининг долзарблилик даражаси ҳам ортиши табиий. Зотан, бу масала аҳоли турмуш фаровонлигини яхшилашнинг энг зарур шартларидан саналади.
     Бугунги кунда юртимизда аҳоли қарийиб сони қарийиб 35 млн. кишини ташкил этмоқда ва ҳар йили ўртача 280-300 минг ат­ро­фида янги оилалар барпо бўлаё­тир. Аҳоли ва оилалар сонининг бундай суръатда ўсиб бориши ша­ҳарсозлик­ни ривожлантиришни, кўчмас мулк бозорида шинам ва мақбул нархлар­да уй-жойлар таклиф этиш жа­раёнини жадаллаштиришни талаб қилади.
     Шунга кўра давлатимиз раҳбари томонидан 2016 йил 22 ноябрда «2017-2020 йилларда шаҳарларда арзон кўп квартирали уй-жойларни қуриш ва реконструкция қилиш дас­турини амалга ошириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги қарорнинг қабул қилиниши айни муддао бўлди. Қайд этиш керакки, мазкур ҳужжат доирасида ижтимоий ҳимояга муҳ­тож қатламга имтиёзли шартларда ипотека кредитлари ажратилди. Бунинг натижасида 2017-2019 йиллар давомида тижорат банкларида ипотека кредитлари портфели асосан ҳуку­матнинг имтиёзли ресурс маб­лағлари ҳисобидан шаклланди.
     Президентимизнинг 2019 йил 28 ноябрдаги «Ипотека кредити механизмларини такомиллаштиришга оид қўшимча чора-тадбирлар тўғриси­да»ги фармони эса мамлакатимизда ипотека бозорини ривожини фақат­гина ҳукуматнинг паст фоизли ресурс маблағлари ҳисобига эмас, балки босқичма-босқич бозор тамойиллари асосида ривожлантириш учун ҳуқуқий замин яратди. Фармонга биноан 2020 йилдан бошлаб аҳолининг барча қатламига тижорат шартларда ипотека кредитлари ажратилиши йўлга қўйилди. Бунда кам таъминланган ва уй-жой шароитини яхшилашга муҳтож бўлган оилаларга субсидиялар тўланиши кўзда тутилди. Тегишли Давлат дастури доирасида Ўзбекистон Республикаси Молия ва­зирлиги тижорат банкларини узоқ муддатли ресурс маблағлар билан таъминлаб келмоқда.
     Ипотека бозоридаги бу ўзгариш пировардида қурилиш ташкилотларида эртанги кунда ўзлари қурган турар жойларни аҳолига кредит ор­қали сота олишига ишонч ҳиссини пайдо қилди. Шунга мос равишда нафақат қурилиш ташкилотлари, балки қурилиш материалларини ишлаб чиқарувчи ва уларга хомашё етказиб берувчи корхоналар фаолиятида ҳам сезиларли жонланиш кузатилди.
     Умуман олганда, одамларимизнинг уй-жой бўйича йиллар давомида йиғилиб қолган муаммоларини ҳал қилиш йўлида салмоқли ишлар рўёбга чиқарилди ва ушбу жараён ҳозир ҳам қизғин давом этмоқда.
     Тижорат банклари Молия вазирлигидан олинган маблағлар ҳисоби­дан аҳолига тижорат шартларида 20 йил муддатга бир хил тўлов (аннуитет) шарти билан ипотека кредитларини ажратиб келмоқдалар.
     Аҳолига бир хил тўлов (аннуитет) шартида ипотека кредитларини аж­ратиш қулай, албатта. Бунда кредит олган киши камайиб борувчи (дифференциал) тўловга нисбатан ойига камроқ тўловни амалга оширади. Бироқ ажратилган кредит жуда ҳам секин қайтади. Ипотека кредитини йилма-йил қайтиш тезлигини қуйида келтирилган график орқали кў­риш мумкин.
     Бу таҳлилдан аҳолига ажратилган кредитларнинг дастлабки 1-5 йиллар давомида 7 фоизи, 6-10 йиллар давомида 15 фоизи, 11-15 йиллар давомида 27 фоизи, 16-20 йиллар давомида эса қолган 51 фоизи қайта­ётганини кўриш мумкин. Ипотека кредитларининг бу зайлда қайтиши эр­танги кунда ресурс маблағлари тақчиллигини келтириб чиқариши мумкин. Бугунги кунда, дейлик, ипотекага йўналтирилган 100 сўм пулнинг асосий қисми, яъни 78 сўми иккинчи 10 йилликда қайтаётгани ресурс маб­лағлар самарадорлигининг пасайишига ва қадрсизланишига олиб келади. Бундан ташқари кредит маблағ­ларнинг секин қайтарилиши ҳисобига тижорат банкларнинг ипотека кредит портфели тобора ошиб бораверади.
     20 йил муддатга берилган ипотека кредити бўйича ойлик кредит тўловларини 2-графикда кў­риш мумкин.
     Ипотека кредити бўйича тўланган маблағларнинг биринчи ўн йилликда 7,7 фоизи асосий қарз тўловларига, 92,3 фоизи тўловларига йўналтирилади (10 йил мобайнида ҳар ойда тўланган 100 сўм пулни 7,7 сўми асосий қарзга, қолган 92,3 сўми эса кредит фоизига йўналтирилади). 20 йил давомида тўловларнинг 73 % кредит фоизига, 27 % асосий қарзга йўналтирилади.
     Агар ипотека кредити камайиб борувчи (дифференциал) тартибда 20 йил муддатга берилса, кредит тўловининг 64,4% кредит фоизига, қолган 35,6% асосий қарзга йўналтирилади. Бу тартибда ипотека кредитига ажратилган ресурс маблағлар йилига 5 фоиздан қайтади.
     Маълумотлар шуни кўрсатмоқ­даки, кредит муддатининг узоқ бўлиши ва кредит қайтиш тезлиги паст­лиги ажратилган ипотека кредитларига янада кўпроқ фоиз ҳисобла­нишига сабаб бўлмоқда.
     Тўғри, бугунги кунда аҳолининг кам даромадли қатламининг тўлов қобилиятини ҳисобга олиб, кредит муддати 20 йил этиб белгиланган. Бироқ жамиятда ўрта ва юқори даромадли аҳоли қатламлари ҳам мавжуд. Шу сабабли жорий дастурни янада такомиллаштириш ва самарадорлигини ошириш, бунга қўшимча равишда бир неча шартдаги кредит маҳсулотларини амалиётга татбиқ этиш мақсадга мувофиқ ҳисобланади.
     Ипотека кредитларининг тўловлари бўйича таққослама таҳлилни қуйидаги жадвалда кўриш мумкин.
     Бундан ипотека кредити узоқ муддатдан кўра қисқа муддатга олингани фойдалироқ эканлиги аён бўл­моқда. Яъни узоқ муддатга кредит олинганда кўпроқ фоиз ҳисоблана­ётганини кў­риш мумкин. Кредит муддати, фоизи ставкаси ва ойлик тўловларининг энг самарали бўлган нуқ­тасини белгилаб олиш ва бу бўйича кредит олувчи аҳолига бир неча турдаги ипотека кредит маҳсулот­ларини таклиф этиш лозим.
     Лекин ҳозирда аҳолига ипотека кредитлари фақатгина бир хил шарт­да 20 йил муддатга (бир хил тўлов тартибида) ажратилмоқда. Ипотека кредитлари фақатгина шу тартибда ажратилиши ортиқча кредит фоизлари ҳисобланиши ва кейинчалик кредит маблағлари секин қайтари­лиши эвазига ресурс тақчиллигини келтириб чиқариши эҳтимолга яқин.
     Масалан, давлат шу шартда 5 йил давомида ипотека бозорига йилига 8 трлн. сўмдан жами 40 трлн. сўм ажратса, бу давр ичида ушбу маблағ­лардан 1,1 трлн. сўми (2,8%) аҳолидан қайтади.
     Мамлакатимизда шиддатли суръ­ат касб этаётган аҳоли ва янги оилалар сонидан келиб чиқадиган бўлсак, республика бўйича йилига ўртача 150 минг атрофида уй-жойлар қурили­шини амалга ошириш ва мазкур уй-жойларга ипотека кредитларини аж­ратиш лозим. Ипотека бозорини аҳо­лининг ўсиш суръатларига мос равишда фақатгина ҳукуматнинг узоқ муддатли ресурс маблағлари ҳисо­бига ривожлантириб бўлмайди. Маб­лағларнинг айланиш тезлиги юқори бўлган қисқа муддатли кредитлаш тизимларини жорий этиш ҳаётий заруратдир.
     Жадвалдан билиш мумкинки, ипотека кредитларининг қисқа муддатларга ажратилиши ортиқча кредит фоизлар ҳисобланишининг олдини олади. Шунингдек, давлат ҳам аҳоли­ни қисқа муддатли ипотека кредитларга қизиқишини ошириш мақсади­да бадал маблағларига субсидия аж­ратиши ва кредит фоизларини мақ­буллаштириши лозим. Яъни барча тижорат банклар фоиз ставкани нисбатан паст ва бир хил белгилаши керак. Масалан, асосий ставка + 2%)=16%.
     Бугунги кунда юртимиз шаҳар­ларида кўп квартирали уй-жойлар сотуви қури­лиш ташкилотлари томонидан аҳолига бошланғич бадал камида 30 фоиздан 50 фоизгача шакллантирилган ҳолда 5 йилгача бўлган муддатли тўлов асосида амалга оширилмоқда. Бу ҳолатда сотилган уй-жойлардан тушадиган тушумларнинг ҳаммаси ҳам тегишли банкдаги ҳисоб рақам орқали айланмоқда, деб бўлмайди ва бу ўз ўрнида солиқ тўловларига ҳам салбий таъсир кўрсатади. Қисқа муддатли ипотека кредитларининг жорий этилиши қурилиш таш­килотлари таклиф қилаётган қисқа муддатли бўлиб тўлаш тизимига нис­батан рақобатни юзага келтиради.
     Аҳолига ипотека кредитлари бир хил эмас, аксинча, турли шартларда таклиф этилиши энг аввало, ортиқча фоиз тўловларини қисқартиради ва шу билан бирга ипотека бозоридаги ресурс маблағларининг айланиш тезлигини оширади. Шунинг натижаси ўлароқ, ипотека бозорининг давр та­лабларига ҳамоҳанг тарзда ривожланиши аҳолини уй-жой билан таъминлашдаги муаммоларни тезроқ ва самаралироқ бартараф этиш имкониятларини кенгайтириши муқаррар.

 

Бобур НУРМУҲАМЕДОВ,
Давлат дастурлари буйича ипотека кредитлари департаменти директори уринбосари

ПОСЛАТЬ ДРУГУ

 ПЕЧАТЬ

Интервью